相続登記の義務化は令和6年4月1日から！経緯や違反した場合の罰則までのまとめ

こんにちは勝司法書士法人です。

 

土地や建物などを所有していた方が亡くなると不動産は誰かに相続され

その際に行う名義変更手続きを「相続登記」といいます。

 

今まで相続登記は「所有者が亡くなってからいつまでに手続きをしなければいけない」

という期限はありませんでしたが、令和6年4月1日から相続登記が義務化しました。

 

ということで最近、相続登記に関するご相談が増えてきましたので

今回は相続登記の義務化について紹介します。

 

１.相続登記とは亡くなった物件所有者の名義を相続人に変更をすること

日本国内の不動産は、法務局の登記簿に記録されています。

登記簿は、土地や建物についての所有者、その不動産情報を記録しているもので

不動産の登記は、これらの記録から第三者に個別の不動産の権利を明らかにする制度を指しており

相続登記とは、簡単に言うと、亡くなった人の不動産名義を、相続人の名義に書き換えることです。

 

この登記記録は、所有者が亡くなったり、売却した場合に、自動で書き換わるものではありません。

相続で所有者が変更となり、相続した人が相続を原因とする所有権移転登記（相続登記）を

法務局に申請することで名義が書き換わるのです。

 

例えば）

亡くなった祖父が名義となっていた戸建て住宅を父が相続した場合

父はその住宅の所在地を管轄している法務局にて相続登記の申請を行うことで

祖父名義から父名義に登記簿が変更されるのです。

 

２.相続登記の義務化は令和6年4月1日から

これまで相続登記の申請は、相続人の任意とされており

相続が発生したあとにも相続登記がされていないケースが多くありましたが

令和６年４月１日以降、相続登記が義務化されることとなりました。

 

３.相続登記が義務化されると期限と罰則が設けられる

相続登記が義務化され、登記完了までの期限に登記をしなかった場合

罰則規定が設けられましたので解説します。

 

３-１相続登記の期限と罰則規定の運用開始

改正法の施行後は、不動産を相続したことを知ったときから3年以内が相続登記の期限になり

正当な理由なくこの期限内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科されることになります。

 

ポイントは「相続したことを知ったとき」が起算日になるということです。

しかし、知らなかったことを証明するのは難しいため、相続の発生日が起算日になるかもしれません。

 

３-２法改正前の相続物件にも適用される

義務化で対象となるのは改正法施行後に相続した不動産だけではありません。

施行日以前に既に相続していた不動産についても過去にさかのぼって法律の効力が発生します。

つまり過去に相続していたものの、名義変更していなかった不動産も登記義務の対象になるのです。

 

４.なぜ相続登記は義務化されることになったのか？背景は所有者不明土地の問題

相続登記が義務化されることになった背景には「所有者が不明になっている土地」の問題がありました。

所有者不明土地とは、登記簿を調べても所有者がすぐにわからない土地や、所有者が判かったとしても

その人に連絡がつかない土地を指します。

所有者不明土地は、震災の復旧・復興時に大きく問題となり公共事業として復旧・復興事業を

進めるなか所有者がわからないことから道路を作るにも許可が取れず、復興事業が難航しました。

 

全国の土地における所有者不明率は約20%で、土地面積では約410万haに相当していました。

九州全域の土地面積が368万haであることから、九州を凌ぐ面積の土地が所有者不明となっているのです。

 

これまでは相続登記が義務になっていなかったことで

名義変更を急がない、相続で揉めそのまま放置になるケース等が多くありました。

 

未登記状態が続くと、相続人が順に亡くなり、民法上での相続対象者が膨大に増え

そのまま相続登記がされず相続人が音信不通や行方不明になることで

所有者不明土地になってしまうことが大きな問題でした。

 

そこで手続きの期限を設け、所有者不明土地が発生することを予防する

ことを目的とし相続登記が義務化されることになったのです。

 

５.相続登記をしない場合や先延ばしするリスク

相続登記をしていなかったり、先延ばしにした場合に発生するリスクには、次の内容があります。

 

1. 不動産の利用や活用ができない
2. 不動産を売却できない
3. 権利関係が複雑になる可能性が発生
4. 過料がかかる

 

それぞれを解説します。

 

５-１不動産の利用や活用ができない

相続登記がされていない所有者不明土地状態の場合、その土地の利用や活用ができなくなります。

 

例えば）

相続した土地に、資産運用としてマンションを建てようと思った場合

運用業者は権利者の確認を登記簿で行います。

所有者の名義として確認できなければ、業者側は建設に難色を示す可能性が高くなり

建物や駐車場といった運用目的での利用は難しくなるのです。

 

５-２不動産を売却できない

不動産の名義が亡くなった故人名義のまま相続登記が完了していない場合

売却することも、その不動産を担保にいれローンを組むということもできません。

例え売却できたとして、購入者に登記名義が変えることができないことから

購入者は第三者に権利の主張ができないからです。

 

売却を考えている場合は、必ず相続登記を行う必要があります。

 

５-３権利関係が複雑になる可能性が発生

相続が発生してから未登記状態が続き、その相続人が亡くなると

相続人の子どもたちが次の相続人となり、相続人が増える可能性があります。

 

法定相続人が増えることで、戸籍収集などが複雑になり

誰かの単独名義にしたり、売却手続きをすることが事実上困難になります。

 

故人から不動産を相続した場合、すぐに相続登記をすることで

不動産の相続人が増えることを防ぎ、手続きが煩雑化することを避けることができます。

 

５-４過料がかかる

相続登記の義務化施行後は、不動産の相続を知ったときから3年以内の相続登記申請が必要になり

これを正当な理由なく、3年の期限内に登記しなかった場合、10万円以下の過料が科せられることになります。

 

例えば）

相続人が配偶者と子ども、もしくはその代襲となる孫を含め12人いる状態になっていたとします。

遺産分割協議に全員が揃わない場合、集まった相続人で話合いをして大筋を決めても

一部の集まらなかった相続人が難色を示すと、遺産分割が期限内にまとまらない可能性があります。

 

また、遺産分割協議は何十年も前に終わっているものの、口約束だけで遺産分割協議書を作成してない場合

相続登記を行うにあたり改めて遺産分割協議書を作成しようとしても、相続人と連絡がつかなかったりすると

3年で間に合わないような可能性もあります。

 

このような場合、今回の改正により、過料が科せられることが謳われていることから

10万円以下の過料を請求される可能性がでてきます。

 

６.速やかに相続登記ができない場合の対策

家族や財産の状況により、被相続人が亡くなった後すぐ相続登記等を申請できない場合があります。

このような場合は、相続人申告登記の申出をすることで相続登記の義務を履行したとみなされます。

 

７.相続人申告登記の申出をする

遺産分割協議が難航し、正式な相続人が決まるまで時間がかかるケースは珍しくありません。

3年あるといっても、その間に登記できない可能性は十分に考えられます。

 

協議中、法定相続分に基づき登記の手続きを行うことは可能ですが

相続人が本決定した際に改めて登記をする必要があり、二度手間です。

 

このような遺産分割協議が長引く際の対処として今回の法改正で新設された制度に「相続人申告登記」があります。

 

相続人申告登記とは

「所有権の登記名義人に相続が発生したこと」「自身がその相続人であること」

この2点の申し出を行い、登記官が登記簿に記載する登記を指します。

 

相続登記の代わりに暫定的に行うことで、新設される相続登記の義務を履行したとみなされます。

そうすることで、長引く遺産分割協議のために期限内に相続登記できない場合の罰則を免れることができます。

 

８.義務化後の相続登記は期限内に必ず終わらせよう

今回は相続登記の義務化について解説しました。

法改正後3年以内であれば罰則に抵触するものではありませんが

いつかやろうと思いそのまま放置してしまうことも。

 

時間の経過、世代交代により相続問題も複雑になります。

今回の改正法施行を良い機会ととらえ、未解決の相続登記を解決してはいかがでしょうか。

 

相続登記につきましては、弁護士または司法書士のみが行える業務となりますので

まずは登記の専門家である司法書士に相談してみてください。

勝司法書士法人は登記のエキスパートですので、お気軽にご相談ください。